土地活用の基本、駐車場経営のメリット・デメリット

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(写真=Chesky/Shutterstock.com)

土地活用としてもっとも簡易かつお手軽な駐車場経営ですが、所有している土地に合った形態を検討しないと、失敗してしまうこともあります。

駐車場経営の基本と、そのメリット・デメリットを考えてみましょう。

駐車場経営による土地活用、種類

駐車場は敷地面積が小さな土地でも始めることができ、建物のように大掛かりな工事も必要ないため、始めやすい土地活用の一つと言えます。とはいえ、利益を出すことを考えると簡単ではありません。

都市部では、交通機関の発達や「若者の自動車離れ」により自家用車を持たない人が増えており、駐車場の需要自体が低下しています。駐車場も料金や立地、駐車のしやすさなど他との差別化が求められているといえるでしょう。

それでも、売却や相続予定などがある、あまり資金をかけずに活用したい、建物の隣の空きスペースを有効利用したいなどの場合には、おすすめの活用法です。道路に面しており、また高低差がなければ駐車場としての利用を検討してみてはいかがでしょうか。

駐車場を経営するにあたり、まずは月極とコインパーキング(時間貸し)のどちらにするかを決める必要があります。それぞれに管理方式が異なるため、土地や需要に合ったものを選ぶようにしましょう。

月極駐車場は、契約者から毎月駐車料金を集めます。運営方法には、利用者の募集や管理のみを業者に委託する一般的な管理委託方式と、駐車場そのものを大手業者に貸し出す一括借上方式とがあります。どちらも整備などの初期投資は、土地の所有者が行うことになります。

コインパーキングは、契約者による固定料金ではなく、利用時間に応じた駐車料金を収益とします。土地のみを業者に貸し出す土地賃貸方式と、所有者が整備した駐車場を業者が管理・運営する自己経営方式とがあります。前者は初期投資が不要ですがローリターン、後者は稼働率が上がればダイレクトに返ってくるものの、初期投資に費用がかかり収入が安定しないという特徴があります。

駐車場経営のメリット

駐車場経営には、土地活用としてどんなメリットがあるのでしょうか。

まず、他の土地活用に比べ、駐車場経営は初期投資を低く抑えられるというのが、メリットの一つです。機械や立体駐車場のシステムなどを導入すると設備費が必要となりますが、駐車場の運営形態によっては自己資金0から始めることも可能です。機材も買い取りではなくリースにすることで費用を抑え、また故障などのトラブルにも対応することができます。

上物(建物など)を建設した後に撤退する際には、その解体や撤去などが必要ですが、駐車場の場合はそういった大規模な工事は必要ないため、比較的容易に事業停止や売却を行うことが可能です。そのため将来的には建物を建てたいが、現在はまだその予定はないといった場合などに、繋ぎの活用法として経営できるなど、転用性・流動性を重視する方に向いている土地活用といえるでしょう。

賃貸物件の場合は、借地借家法に基づき入居者退去を行わなければならない上、この法律は入居者側の権利保全の意味合いが強いため、立ち退き交渉などは非常に困難です。ですが駐車場経営の場合はこの借地借家法には該当しないため、一定期間前の告知のみで立ち退きおよび契約解除を行うことができます。

もちろん駐車場経営にも赤字のリスクはありますが、老朽化や災害といったリスクは賃貸住宅やオフィス経営などに比べると、格段に小さくなります。また自身で管理する場合でも、日常的に必要なのは清掃や簡単なメンテナンス程度なので、片手間の運営も可能です。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営はローリスク・ローリターンとはいえ、デメリットも存在しますのでしっかりと把握しておきましょう。

駐車場の場合はアパートやマンションとは違い住宅用地となりません。そのため固定資産税や都市計画税の軽減が存在せず、更地状態の評価と同等になります。また建物などによる減価償却もないため、収入に対しての税金が大きくなります。

ほかにも土地活用で収益を上げようと考えると、マンションやオフィスビルのように上方向に敷地を広げるのが基本です。タワー型駐車場となると別ですが、平面や小規模の立体駐車場では面積あたりの収益は、どうしてもマンションなどに比べると低くなってしまいます。

土地活用で取り組みやすい駐車場経営

駐車場経営のメリット・デメリットをみてきました。

土地活用が初めての方でも比較的取り組みやすいのが駐車場経営です。土地環境や需要を考慮して形態を選択し、必要に応じて機械を導入するなど適切な運営を行うことで、収益と結びつけることができるでしょう。

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